A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Ela responde quem é o dono, qual é a área, o que já está comprometido com outro credor e tudo que aconteceu com aquele imóvel ao longo do tempo.
Ler uma matrícula é ler de trás para frente: o que importa costuma estar nas últimas averbações, não no cabeçalho.
Rascunho editorial. O texto ainda será revisado, com dados e fontes, antes da publicação.
1. Quem é o proprietário hoje
O nome no topo é o do primeiro registro, não necessariamente o do dono atual. As transmissões aparecem como registros posteriores.
Confira se o proprietário atual é quem está oferecendo a garantia, e se há cônjuge que precise anuir.
2. A área e a descrição
A área da matrícula e a área declarada pelo produtor divergem com frequência — por desmembramento, retificação ou simples desatualização.
Quando a divergência é grande, ela costuma explicar sozinha por que a garantia não cobre o que se imaginava.
3. Ônus e gravames
Hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto e usufruto aparecem como registros ou averbações. Cada um reduz o que sobra livre.
Este é o campo que decide se a área serve como garantia ou se está inteiramente comprometida.
4. O campo que a maioria pula
A averbação da reserva legal. Ela reduz a área utilizável e, quando ausente, indica pendência ambiental que pode reaparecer na dimensão socioambiental da análise de risco de crédito.
Uma matrícula sem reserva legal averbada não é necessariamente um problema, mas é sempre uma pergunta a fazer.